ЮИТ в мире
28.05.2015
  • SPB RU News 2015

Рынок жилой недвижимости: Вопросы, которые интересуют всех

26 мая комитет СПИБА по недвижимости и строительству провел круглый стол «Тенденции в коммерческой и жилой недвижимости». Встреча специалистов состоялась бизнес-центре «TECHNOPOLIS». О текущей ситуации и о тенденциях развития рынка жилой недвижимости рассказала директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

Екатерина Гуртовая акцентировала внимание на тех вопросах, которые интересуют как профессионалов, так и потенциальных покупателей. Во-первых, это баланс спроса и предложения. По мнению эксперта начавшийся кризис и ажиотажный спрос, имевший место в прошлом году, особенно в первом и четвертом кварталах, не мог не отразится на работе девелоперов и застройщиков в 2015 году.

– Изначально было ясно, что этот год будет непростым, поэтому иностранные застройщики, работающие на российском рынке, в том числе и ЮИТ, ещё в прошлом году приняли решение корректировать предложение в зависимости от спроса, – объяснила она. – Если спроса нет, то нет смысла запускать новые проекты, а если он есть, то мы можем оперативно запустить те проекты, которые будут интересны рынку. Многие российские компании вели себя иначе, они очень боялись будущего и старались как можно скорее, пока есть спрос, запустить новые проекты, чтобы продать максимум возможного.

В итоге же мы не увидели какого-то серьезного и устойчивого снижения спроса. Да, в первом квартале в целом по рынку Петербурга спрос снизился примерно на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но надо учитывать, что часть спроса «забрал» ажиотажный декабрь, да и сам первый квартал 2014 года был не типичным. Во втором квартале спрос уже начал расти. А так как предложение из-за сокращения запусков новых проектов и очередей тоже сократилось, то в настоящее время соотношение спроса и предложения оказалось достаточно сбалансированным. Это подтверждает и рыночная ситуация – нет ни серьезного роста цен, ни их падения.
Отдельно следует отметить такой значимый для Петербурга фактор поддержания спроса как приток иногородних покупателей, особенно из северных и нефтегазовых районов. По данным статистики, 30-40% всей недвижимости приобретают приезжие – и этот поток не иссякает. Кроме того, переезд в северную столицу Газпрома и его структурных подразделений также влияет на поддержание спроса, особенно в дорогих сегментах недвижимости. При этом многие сотрудники Газпрома не планируют здесь жить постоянно, предпочитая аренду квартир. Например, наша компания сотрудничает с финским фондом SATO, который приобретает квартиры в объектах ЮИТ для сдачи в аренду.
В этот раз не произошло смещения спроса из более высоких в более низкие классы жилья. Сейчас эта тенденция отсутствует. Мы даже констатировали рост продаж в сегментах «элита» (проект «Смольный проспект») и «бизнес» («Чапаева, 16») по сравнении с прошлым годом. Похожая тенденция наблюдается и у других компаний. Эти клиенты анализируют экономику — они понимают, что может быть рост цен и сужение предложения.

Цена и надежность

Второй вопрос, который интересует всех — вырастут цены или упадут. По мнению Екатерины Гуртовой, есть доля инвесторов и покупателей, которые ожидают падения цен. Однако эти ожидания вряд ли сбудутся, считает она, в том числе из-за роста себестоимости строительства, связанного с использованием импортных материалов и оборудования. Даже в эконом-классе доля импорта составляла не менее 15%, а в «комфорте» – 30-40%. Эксперт отмечает также рост тарифов от компаний, обеспечивающих электро-, тепло- и водоснабжение. Что касается ипотеки, то здесь, по мнению эксперта, ситуация нормализовалась: «Даже если ипотеки с господдержкой не хватит на всех, то это не критично, так как ключевую ставку уже понизили, и она в целом вернулась к нормальному уровню».

Сейчас клиентов интересуют не только цены, но и финансовая стабильность застройщиков, их возможности по привлечению средств на реализацию проектов. Одно время у многих российских застройщиков не было возможности получить кредит или взять его по слишком высокой ставке. «Но длилось это недолго и к серьезным проблемам не привело, - отмечает Екатерина Гуртовая, – так как краткосрочные изменения в экономике не сильно влияют на экономику строительного проекта, который реализуется не один год». Обычно, если дом наполовину построен, то по нему заключено уже 80-90% всех контрактов, то есть цены уже зафиксированы.

«Нам намного проще с финансированием, так как средства «ЮИТ Санкт-Петербург» получает от концерна, - сообщила Екатерина Гуртовая. – Кроме того, по стандартам концерна ещё до запуска проекта по нему должно быть заключено не менее 50% всех контрактов, то есть зафиксирована значительная доля затрат. Это позволяет удержать проект от существенного роста себестоимости в будущем».

Наиболее надежными, по мнению эксперта, являются публичные компании, акции которых котируются на бирже.

Где дно?

В ходе дискуссии естественно возник вопрос – а что будет, когда застройщики поймут, что спрос начал расти, и запустят проекты, которые они придержали до лучших времен. В этот момент возможно падение цен на вновь запускаемые проекты. «Спрос не сможет восстановится столь же быстро и одномоментно, как застройщики смогут запустить эти новые проекты, - считает Екатерина Гуртовая, а клиенты предпочтут не рисковать и покупать квартиры в объектах высокой стадии готовности».

Вопрос – где дно кризиса – скорее риторический. «Либо мы сейчас находимся на дне, либо достигнем его летом, которое на рынке жилой недвижимости традиционно является «мертвым сезоном», - рассуждает Екатерина Гуртовая. – Но все ожидают, что к осени рынок восстановится».

В целом же, по мнению эксперта, кризис оказался не таким ужасным, как ожидали застройщики. Пессимистические и панические прогнозы, к счастью, не сбылись.

*** 
Анализ по рынку офисной и складской недвижимости представила директор департамента исследований «Colliers International» Вероника Лежнева. По её мнению, ситуация уже оттолкнулись от дна, хотя бы психологически. Сейчас на рынке Петербурга представлено 2,3 млн кв м офисных площадей это около 300 зданий, расположенных преимущественно в Центральных районах. Однако в мае пальму первенства по количеству офисных площадей захватил Московский район. По мнению эксперта, после 2015 г ожидается некоторое снижение предложения, новых бизнес-центров будет появляться немного, а крупных — единицы. Самым крупным арендатором в настоящее время является Газпром и его структуры, а также компании IT-сферы. По мнению Вероники Лежневой, серьезного снижения арендных ставок не произойдет, так как они уже были откорректированы в конце прошлого года. Эксперт так же отметила, более гибкую позицию арендодателей по отношению к арендаторам и переход рынка складской недвижимости с валютных на рублевые арендные ставки.

Центральный офис продаж
Приморский пр., 54, к. 1-А

Задать вопрос

An error has occurred while getting captcha image
Закрыть
Закрыть